Signée le 19 juillet 1989 (avenant du 6 décembre 1993), la convention impose les revenus immobiliers au lieu de situation du bien et élimine la double imposition côté français par un crédit d'impôt. Ce que cela change pour un acheteur français à Dubaï.
En application de la convention fiscale France-Émirats arabes unis du 19 juillet 1989 (avenant du 6 décembre 1993), les revenus et gains tirés d'un immeuble sont imposables dans l'État où le bien est situé — à Dubaï pour un bien émirien. Les Émirats n'imposant pas les personnes physiques, il n'existe pas d'impôt local. Pour un résident de France, l'élimination de la double imposition est différenciée : pour les loyers, le crédit d'impôt est égal à l'impôt français correspondant — ils sont pris en compte pour le calcul du taux effectif mais ne supportent pas de double charge ; pour les plus-values, le crédit est limité à l'impôt payé aux Émirats — nul en pratique — de sorte que l'imposition française demeure effective.
La convention entre la France et les Émirats arabes unis a été signée le 19 juillet 1989, publiée par le décret n° 90-631 du 13 juillet 1990, et modifiée par un avenant du 6 décembre 1993 (entré en vigueur le 1er juin 1995). Elle couvre l'impôt sur le revenu, l'impôt sur la fortune et les droits de succession (doctrine BOI-INT-CVB-ARE).
Comme dans le modèle OCDE, les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l'État où l'immeuble est situé. Un loyer perçu à Dubaï est donc imposable aux Émirats — qui ne prélèvent aucun impôt sur le revenu des personnes physiques. Symétriquement, un loyer d'un bien situé en France reste imposable en France, même pour un résident des Émirats.
Pour un résident de France, l'élimination de la double imposition est différenciée selon la nature du revenu. Pour les loyers, le crédit d'impôt est égal au montant de l'impôt français correspondant : ils ne supportent pas de double charge, mais demeurent intégrés au revenu global pour déterminer le taux effectif qui frappe les autres revenus du foyer. Pour les plus-values, le crédit est limité à l'impôt payé aux Émirats — nul en pratique — de sorte que l'imposition française demeure effective.
Le mécanisme du crédit d'impôt et son incidence exacte varient selon la catégorie de revenus visée par la convention (revenus immobiliers, intérêts, plus-values). L'application à une situation précise — en particulier pour les plus-values de cession — doit être vérifiée au cas par cas au regard du texte conventionnel et du droit interne. Voir la page plus-value de revente.
Tout le raisonnement dépend de votre résidence fiscale. La convention règle les conflits de résidence par une série de critères (foyer d'habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel). Un Golden Visa ou une simple présence à Dubaï ne suffit pas à transférer la résidence : voir résidence fiscale aux Émirats et Golden Visa.
Résidence, revenus, plus-value : l'articulation de la convention avec votre situation, avant l'achat.
Faire étudier mon projetPour un investisseur immobilier, neuf stipulations concentrent l'essentiel des enjeux. Le tableau suit la numérotation propre à la convention France-EAU, qui diffère du modèle OCDE.
| Article | Objet | Conséquence pratique pour l'acheteur |
|---|---|---|
| 4 | Résidence | La question préalable : critères successifs (foyer permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, puis la nationalité, avant l'accord amiable — art. 4 §2 c) qui déterminent quel État vous impose sur l'ensemble de vos revenus. |
| 4 A | Établissement stable | Concerne l'investisseur qui développe une véritable activité immobilière locale via une installation fixe d'affaires ; issu de l'avenant de 1993. |
| 5 | Revenus immobiliers | Les loyers sont imposables au lieu de situation de l'immeuble — à Dubaï pour un bien émirien, où les personnes physiques ne sont pas imposées. |
| 6 | Bénéfices des entreprises | En cas de détention via une société exploitante, les bénéfices sont imposables dans l'État de l'entreprise, sauf établissement stable dans l'autre État. |
| 8 | Dividendes | Imposables dans l'État de résidence du bénéficiaire effectif ; depuis le 1er janvier 2026, retenue de droit interne à la source française puis remboursement (CGI, art. 119 bis A, II) — voir encart ci-dessous. |
| 11, § 1 | Gains en capital | Les plus-values immobilières sont imposables au lieu de situation, de même que les gains sur parts de sociétés dont l'actif est composé à plus de 80 % d'immobilier. |
| 16 A | Fortune | Les stipulations sur la fortune n'exonèrent pas d'IFI le résident de France : l'impôt émirien étant nul, l'IFI demeure dû en pratique sur le bien de Dubaï. |
| 17, § 1 et § 3 | Successions | La convention répartit le droit d'imposer la succession entre les deux États : la transmission d'un bien de Dubaï s'anticipe, en articulation avec le droit interne français. |
| 19, § 1 | Élimination des doubles impositions | Le mécanisme du crédit, différencié : crédit égal à l'impôt français pour les loyers ; crédit égal à l'impôt émirien — nul — pour les plus-values. |
Un résident de France perçoit 60 000 € de loyers nets d'un appartement de Dubaï. Ces loyers se déclarent en France ; l'impôt français qui leur correspond est calculé, puis effacé par un crédit d'impôt du même montant (conv., art. 19, § 1). Aucun impôt n'est donc supporté sur les loyers eux-mêmes. Mais ils demeurent intégrés au revenu global du foyer pour déterminer le taux effectif : les autres revenus (salaires, pensions, dividendes français) sont imposés au taux qu'aurait produit un revenu total incluant les loyers. Pas de double imposition, mais un coût indirect réel.
Le même résident revend son bien avec une plus-value imposable de 200 000 € (après abattements éventuels pour durée de détention). Ici, le crédit est limité à l'impôt effectivement payé aux Émirats — soit zéro. L'imposition française est donc pleinement effective : impôt sur le revenu au taux de 19 % (38 000 €), prélèvements sociaux de 17,2 % (34 400 €), soit 72 400 €, auxquels s'ajoute la surtaxe de l'article 1609 nonies G du CGI, la plus-value excédant 50 000 €. Le détail figure sur la page plus-value de revente.
Depuis l'avenant de 1993, les dividendes ne sont imposables que dans l'État de résidence du bénéficiaire effectif (conv., art. 8), sans retenue à la source. Mais pour les paiements intervenant depuis le 1er janvier 2026, l'établissement payeur français prélève la retenue à la source de droit interne nonobstant la convention (CGI, art. 119 bis A, II, issu de la loi de finances pour 2025), les Émirats figurant parmi les États visés ; le bénéficiaire résident des Émirats en obtient le remboursement auprès de la Direction des impôts des non-résidents sur justification des conditions conventionnelles (formulaires 5000/5001). Le point concerne notamment l'investisseur détenant l'immobilier via une société française distribuante : neutralité à l'arrivée, mais formalités et décalage de trésorerie à anticiper.
Références à jour au 7 juillet 2026. Toute application à une situation particulière requiert une analyse individualisée.