La revente d'un appartement à Dubaï peut dégager une plus-value substantielle. Où est-elle imposée, et que doit déclarer un résident fiscal français ? Un sujet à cadrer avant l'achat, pas à la sortie.
La plus-value de cession d'un immeuble situé à Dubaï est, en application de la convention France-EAU du 19 juillet 1989, imposable au lieu de situation du bien — où il n'existe pas d'impôt sur les plus-values des personnes physiques. Pour un résident fiscal de France, la convention attribue l'imposition des gains immobiliers à l'État de situation (article 11, § 1) et l'élimination de la double imposition s'opère par un crédit d'impôt égal à l'impôt payé aux Émirats (article 19, § 1) ; les Émirats n'imposant pas les plus-values des particuliers, ce crédit est nul en pratique : la plus-value demeure donc effectivement imposée en France (19 % au titre de l'article 200 B du CGI, prélèvements sociaux de 17,2 % et, le cas échéant, taxe de l'article 1609 nonies G du CGI au-delà de 50 000 € de plus-value imposable), et doit être déclarée. Les modalités exactes — assiette, abattements, prélèvements sociaux — dépendent étroitement de votre situation et doivent être vérifiées au cas par cas avant l'opération.
Comme pour les loyers, la convention attribue l'imposition des gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers à l'État où l'immeuble est situé. Une plus-value réalisée sur un bien de Dubaï relève donc de la fiscalité émirienne, qui n'impose pas les plus-values immobilières des particuliers. Ce constat ne clôt pas l'analyse pour un résident de France.
Pour un résident de France, la convention attribue l'imposition des gains immobiliers à l'État de situation (article 11, § 1) et l'élimination de la double imposition s'opère par un crédit d'impôt égal à l'impôt payé aux Émirats (article 19, § 1). Les Émirats n'imposant pas les plus-values des particuliers, ce crédit est nul en pratique : la plus-value demeure donc effectivement imposée en France — 19 % au titre de l'article 200 B du CGI, prélèvements sociaux de 17,2 % et, le cas échéant, taxe de l'article 1609 nonies G du CGI au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. La cession donne lieu au dépôt de la déclaration n° 2048-IMM dans le mois de la cession (CGI, art. 150 VG), y compris pour un acte passé à l'étranger, puis au report sur la déclaration d'ensemble des revenus. Le mécanisme conventionnel est détaillé sur la page convention France-EAU.
L'articulation entre la convention, le droit interne français des plus-values immobilières (assiette, durée de détention, abattements) et la question des prélèvements sociaux est délicate et évolutive. Deux situations en apparence proches peuvent aboutir à des résultats différents. C'est un sujet à sécuriser en amont, par une analyse individualisée, et non à découvrir au moment de la revente.
La fiscalité de sortie se prépare à l'entrée : la structure de détention (voir structuration), votre résidence fiscale au moment de la cession et le calendrier de l'opération conditionnent le résultat. Un cadrage préalable évite les mauvaises surprises et sécurise l'opération.
Résidence, structure, calendrier : les paramètres qui déterminent l'imposition de votre plus-value, étudiés en amont.
Faire étudier mon projetL'exemple qui suit illustre la mécanique exposée ci-dessus. Les hypothèses : un appartement acquis à Dubaï en juillet 2026 pour 2 000 000 AED, soit environ 476 000 €, revendu 650 000 € par un cédant résident fiscal de France détenant le bien en direct. La plus-value brute ressort à 174 000 €. Par prudence, le calcul est mené sans majoration du prix d'acquisition — les frais d'acquisition, examinés plus bas, viendraient encore réduire ces montants. Les sommes payées en dirhams doivent par ailleurs être converties en euros de manière documentée, la question du cours applicable à chaque opération méritant d'être traitée avec soin.
Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique avant la sixième année (CGI, art. 150 VC). La plus-value imposable est donc de 174 000 €, tant pour l'impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux :
Soit une charge totale de 69 948 €, environ 40 % de la plus-value — pour une opération qui, vue de Dubaï, paraissait exonérée.
L'abattement de l'article 150 VC court de la sixième à la quinzième année, soit dix années : 60 % pour l'impôt sur le revenu (6 % par an) et 16,5 % pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an) :
Total : 39 606 €. On observe que les prélèvements sociaux, dont l'abattement progresse lentement, deviennent la composante principale de la charge.
Au terme de la vingt-deuxième année, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise (6 % par an de la sixième à la vingt et unième année, 4 % la vingt-deuxième). La taxe de l'article 1609 nonies G, assise sur la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, disparaît avec elle. Restent les prélèvements sociaux, dont l'abattement n'atteint alors que 28 % (1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, 1,60 % la vingt-deuxième) : sur une assiette de 125 280 €, ils s'élèvent encore à 21 548 €. L'exonération totale n'est acquise qu'au terme de la trentième année, l'abattement des prélèvements sociaux passant à 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième année.
| Durée de détention | IR (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) | Taxe 1609 nonies G | Charge totale |
|---|---|---|---|---|
| 5 ans | 33 060 € | 29 928 € | 6 960 € | 69 948 € |
| 15 ans | 13 224 € | 24 990 € | 1 392 € | 39 606 € |
| 22 ans | 0 € (exonération) | 21 548 € | 0 € | 21 548 € |
| 30 ans | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
Plus-value brute de 174 000 €, sans majoration du prix d'acquisition. Le barème de l'article 1609 nonies G est progressif, de 2 % (plus-value imposable comprise entre 50 001 € et 100 000 €) à 6 % au-delà de 260 000 € (lissage entre 250 001 et 260 000 €), avec un mécanisme de lissage à l'entrée de chaque tranche (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 70).
Le prix d'acquisition est majoré des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux (CGI, art. 150 VB, II), retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 30 et 70). Pour un achat à Dubaï, les frais réels comprennent notamment le droit d'enregistrement de 4 % perçu par le Dubai Land Department — soit 19 040 € dans notre exemple — et, le cas échéant, la commission d'agence supportée par l'acquéreur. Le forfait de 7,5 % représenterait ici 35 700 € : lorsque le forfait excède les frais réels, il est en principe plus favorable, mais son application à une acquisition réalisée à l'étranger doit être sécurisée au cas par cas, pièces à l'appui. Le texte prévoit également, pour les immeubles bâtis détenus depuis plus de cinq ans, un forfait travaux de 15 % du prix d'acquisition, alternatif aux dépenses réelles justifiées. Autant de paramètres qui réduisent la plus-value imposable — à condition d'avoir conservé, dès l'achat, une documentation exploitable (voir sécuriser l'achat).
Le marché de Dubaï se caractérise par un volume important de reventes de biens sur plan (off-plan), avant achèvement : l'acquéreur initial cède son contrat de vente à un tiers, moyennant le plus souvent une prime, avec l'accord du promoteur (No Objection Certificate) et la mise à jour de l'enregistrement provisoire Oqood auprès du Dubai Land Department. Côté émirien, l'analyse ne change pas : aucun impôt ne frappe le gain réalisé par le particulier.
Côté français, la qualification appelle de la prudence. Le cédant ne vend pas un immeuble achevé mais des droits contractuels portant sur un immeuble à construire. Si ces droits s'analysent en droits relatifs à un bien immobilier, le gain a vocation à relever du régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI, art. 150 U et suivants), la convention couvrant les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers et des droits s'y rapportant (article 11, § 1) — avec la même conclusion pratique qu'en cas de revente d'un bien livré : imposition effective en France. La qualification exacte dépend toutefois de la nature des droits conférés par le contrat de droit émirien et s'apprécie au cas par cas. Deux points de vigilance : la durée de détention est par construction courte, donc sans aucun abattement, et la prime encaissée peut franchir le seuil de 50 000 € déclenchant la taxe de l'article 1609 nonies G. Une opération de flip off-plan, banale à Dubaï, mérite donc un cadrage fiscal français avant signature.
Le marché immobilier de Dubaï est cyclique et une revente à perte n'a rien de théorique. Le traitement français est alors asymétrique : si la plus-value est imposée, la moins-value, elle, est fiscalement perdue. L'article 150 VD du CGI pose le principe selon lequel la moins-value brute réalisée sur la cession d'un bien n'est pas prise en compte : elle ne s'impute ni sur les plus-values réalisées sur d'autres biens, la même année ou les années suivantes, ni sur le revenu global du cédant.
La seule dérogation prévue par le texte vise la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives, constatée par le même acte et entre les mêmes parties : dans ce cas particulier, les moins-values brutes s'imputent sur les plus-values brutes corrigées de l'abattement pour durée de détention. En dehors de cette hypothèse, un investisseur qui revend la même année un bien en gain et un bien en perte sera imposé sur l'intégralité du premier, sans compensation. Aucune conséquence côté émirien, en l'absence d'impôt ; côté français, l'absence d'imposition ne dispense pas d'examiner les obligations déclaratives attachées à la cession. Ce risque de perte sèche est un paramètre à intégrer dans le calendrier des cessions et, en amont, dans la structuration de la détention.
Références à jour au 19 juillet 2026. Toute application à une situation particulière requiert une analyse individualisée.