Détention en direct, via une SCI française ou via une société émirienne : chaque schéma a des conséquences en matière d'IFI, de succession et d'imposition. Les arbitrages se font au cas par cas, avant l'achat.
Un bien de Dubaï peut être détenu en direct, via une SCI ou une société (française ou émirienne) — étant précisé qu'une SCI ou société française ne peut pas, en principe, être inscrite directement comme propriétaire au Dubai Land Department : la détention sociétaire passe par une société admise par le DLD (notamment certaines structures de zone franche), dont la structure française peut, le cas échéant, détenir les titres. Le choix n'est jamais neutre : pour un résident de France, l'immobilier reste dans l'assiette de l'IFI — y compris lorsqu'il est détenu au travers de parts de société à hauteur de la valeur immobilière (art. 965 CGI) — et l'interposition d'une structure soulève des questions de substance, de résidence de la société et de transmission. Il n'existe pas de schéma universellement optimal : l'arbitrage dépend de vos objectifs (revenus, succession, réversibilité) et doit être étudié individuellement, avant l'achat.
C'est le schéma le plus simple. Le bien figure directement dans votre patrimoine ; les loyers et la plus-value suivent le régime décrit dans les pages revenus locatifs et plus-value. À votre décès, la transmission d'un immeuble situé aux Émirats obéit aux règles de dévolution et aux stipulations de la convention en matière de successions — un point à anticiper, la loi applicable et les droits pouvant différer de la situation d'un bien français.
Précision liminaire, côté émirien : une SCI ou une société française ne peut pas, en principe, être inscrite directement comme propriétaire au Dubai Land Department ; la détention sociétaire d'un bien de Dubaï passe par une société admise par le DLD (notamment certaines structures de zone franche, telles les sociétés offshore JAFZA), la structure française pouvant, le cas échéant, détenir les titres de cette société — sous réserve de validation préalable auprès du DLD et d'une analyse fiscale complète de la chaîne de détention. L'éligibilité de la structure envisagée doit être confirmée au cas par cas auprès du DLD, toutes les sociétés de zone franche n'ayant pas la même capacité d'acquisition.
La société civile immobilière permet d'organiser la détention à plusieurs et de préparer la transmission (donation de parts, démembrement). Attention toutefois : la SCI ne fait pas sortir le bien de l'assiette IFI d'un résident de France, la valeur des parts représentative de l'immeuble y restant soumise. Le régime fiscal des revenus dépend de la chaîne de détention effectivement retenue (société admise par le DLD détenue par la SCI) et de son articulation avec la convention.
Interposer une société ne fait pas disparaître l'immobilier de l'assiette de l'IFI : l'article 965 du CGI inclut la fraction de la valeur des parts représentative des immeubles détenus, directement ou indirectement. Voir la page IFI & immobilier de Dubaï.
La détention par une société établie aux Émirats est parfois envisagée. Elle soulève des questions sérieuses : substance économique réelle de la structure, lieu de direction effective (une société pilotée depuis la France peut être regardée comme y ayant sa résidence fiscale), application éventuelle de dispositifs anti-abus, et articulation avec l'UAE Corporate Tax entré en vigueur en 2023. Un montage dépourvu de substance, motivé par le seul avantage fiscal, est fragile.
L'arbitrage emporte aussi un effet successoral : détenu en direct, l'immeuble n'est imposable qu'aux droits de succession de l'État de situation (convention du 19 juillet 1989, art. 17, § 1er — les Émirats n'en prélèvent pas) ; logé dans une société, il se transforme en parts sociales, biens meubles imposables en France si le défunt y résidait (art. 17, § 3). L'interposition peut donc faire perdre l'avantage conventionnel successoral.
Le bon schéma dépend de la finalité : percevoir des revenus, préparer une succession, conserver de la souplesse, ou accueillir plusieurs investisseurs. Chacun de ces objectifs oriente vers une structure différente, avec un coût et des contraintes propres. C'est précisément l'objet d'une revue préalable, avant l'engagement.
Direct, SCI, société : l'arbitrage adapté à vos objectifs de revenus et de transmission, en amont de l'opération.
Faire étudier mon projetLe tableau qui suit met en regard les trois schémas les plus fréquemment envisagés par un acquéreur résident fiscal de France : l'achat en nom propre, l'achat au travers d'une société émirienne constituée à cet effet, et le schéma dans lequel une SCI ou une société française détient les titres d'une société admise par le DLD, elle-même propriétaire du bien — une SCI ne pouvant, en principe, être inscrite directement au titre foncier. Il s'agit d'une grille de lecture d'ensemble ; chaque ligne renvoie à des règles dont l'application dépend de la situation concrète.
| Détention directe | Société émirienne (SPV) | SCI / société française (actionnaire d'une société admise par le DLD) | |
|---|---|---|---|
| IFI | Bien compris dans l'assiette pour sa valeur vénale (art. 965 CGI). | Parts imposables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de l'immeuble (art. 965 CGI). | Même principe : la fraction représentative de l'immeuble reste dans l'assiette. |
| Revenus locatifs | Revenus fonciers déclarés en France ; crédit d'impôt égal à l'impôt français : charge neutralisée, effet limité au taux effectif (convention, art. 19, § 1er). | Résultat imposé au niveau de la société aux Émirats, le cas échéant ; les distributions à l'associé résident de France sont imposables en France. | La SCI ne détenant pas l'immeuble en direct mais les titres d'une société admise, les loyers sont perçus par cette société ; les sommes appréhendées par la SCI et ses associés (distributions) ne relèvent pas nécessairement des revenus fonciers, et l'application des art. 123 bis ou 209 B du CGI se vérifie selon le cas. |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers : 19 % (IR) et 17,2 % (prélèvements sociaux) après abattements ; le crédit conventionnel, limité à l'impôt émirien, est nul en pratique. | Plus-value réalisée par la société, traitée selon le droit émirien ; l'appréhension du produit par l'associé français est ensuite imposable en France. La cession des parts obéit à une analyse distincte. | La plus-value est réalisée par la société admise, puis appréhendée au travers de la chaîne de détention : l'analyse est distincte du régime des particuliers, et la cession des parts de la SCI s'étudie séparément. |
| Succession | Immeuble imposable dans l'État de situation (convention du 19 juillet 1989, art. 17, § 1er) ; les Émirats ne prélèvent pas de droits. | Les parts sont des biens meubles : imposables en France si le défunt y résidait (art. 17, § 3). L'avantage du § 1er est perdu. | Parts de société française imposables en France (art. 750 ter CGI), y compris, dans certains cas, lorsque le défunt n'est pas résident — sous réserve de l'application de la convention du 19 juillet 1989 (art. 17, § 3 : biens mobiliers imposables dans l'État de résidence du défunt). |
| Corporate Tax UAE | Hors champ pour la personne physique : le revenu immobilier perçu en nom propre relève du « Real Estate Investment » exclu (décision du Cabinet n° 49/2023). | Société assujettie au régime ordinaire : 0 % jusqu'à 375 000 AED de bénéfice imposable, 9 % au-delà (décision du Cabinet n° 116/2022). Qualifying Free Zone Person : 0 % sur le seul revenu qualifiant et 9 % sur le revenu non qualifiant, sans application du seuil de 375 000 AED (art. 3(2) du décret-loi fédéral n° 47/2022) ; les revenus immobiliers ne sont en principe pas qualifiants, sauf immobilier commercial situé en free zone loué à un autre Free Zone Person (décision du Cabinet n° 100/2023, art. 3 et 6). | La perception de revenus d'immeubles situés aux Émirats par une société étrangère peut créer un lien d'imposition au titre du Corporate Tax : point à vérifier avant toute structuration. |
| Obligations déclaratives | Déclarations françaises des revenus et de la cession ; déclaration n° 3916 pour tout compte ouvert à l'étranger, notamment celui servant à l'opération. | Comptes de la société et de l'associé susceptibles d'être signalés à la France par l'échange automatique de renseignements (CRS) ; obligations émiriennes propres à la société. | Obligations déclaratives de la société en France, en sus de celles des associés. |
Ce tableau n'épuise pas la matière. Il montre en revanche l'essentiel : aucun des trois schémas ne fait disparaître l'impôt français, et chacun déplace la charge — vers l'IFI, la succession ou le Corporate Tax — plutôt qu'il ne la supprime.
Soit un résident fiscal de France qui acquiert à Dubaï un appartement de 2 000 000 AED, soit environ 476 000 € (juillet 2026), le loue 120 000 AED par an (environ 28 500 €), puis le revend au bout de cinq ans en dégageant une plus-value de 100 000 €.
En détention directe, les loyers constituent des revenus fonciers déclarés en France. La convention du 19 juillet 1989 leur ouvre toutefois un crédit d'impôt égal à l'impôt français : la charge est neutralisée, et il ne subsiste qu'un effet de taux effectif sur l'imposition des autres revenus du foyer (art. 19, § 1er).
Une SCI française ne pouvant, en principe, être inscrite directement comme propriétaire au Dubai Land Department, le schéma sociétaire s'entend ici d'une SCI détenant les titres d'une société admise par le DLD, elle-même propriétaire de l'immeuble. La fiscalité change alors de nature : les loyers sont perçus par la société émirienne, les sommes appréhendées par la SCI et ses associés (distributions) ne relèvent pas nécessairement des revenus fonciers, et l'application éventuelle des articles 123 bis ou 209 B du CGI se vérifie selon le cas. L'interposition n'allège donc rien par principe pendant la détention ; elle ajoute un coût de constitution et de fonctionnement, et appelle une analyse fiscale complète de la chaîne de détention.
Pris isolément, un bien de 476 000 € ne déclenche pas l'IFI : l'impôt ne s'applique que si le patrimoine immobilier net taxable du foyer excède 1,3 million d'euros. Le bien de Dubaï s'ajoute toutefois au patrimoine immobilier mondial et peut, combiné à d'autres actifs, faire franchir le seuil — en direct comme au travers des parts de la SCI (art. 965 CGI).
La cession intervient après cinq années de détention : les abattements de l'article 150 VC du CGI, qui ne courent qu'à compter de la sixième année (6 % par an pour l'impôt sur le revenu de la 6e à la 21e année, 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux), ne s'appliquent pas encore. La plus-value imposable demeure donc de 100 000 €.
Il en résulte : 19 000 € d'impôt sur le revenu (19 %), 17 200 € de prélèvements sociaux (17,2 %) et 2 000 € de surtaxe sur les plus-values élevées, l'article 1609 nonies G du CGI s'appliquant au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, au taux de 2 % pour une plus-value de 100 000 €. Soit environ 38 200 € au total, le crédit conventionnel — limité à l'impôt émirien, nul en pratique — ne changeant rien.
Dans le schéma sociétaire, la comparaison ne se fait pas terme à terme : la plus-value est réalisée par la société admise, son appréhension par la SCI puis par les associés obéit à une analyse propre, et la cession des parts s'étudie séparément. Le régime des particuliers décrit ci-dessus ne vaut que pour la détention directe.
La conclusion demeure : l'interposition d'une structure n'efface pas la charge fiscale française — elle en modifie la nature et déplace les points d'imposition. L'intérêt du schéma sociétaire se joue ailleurs — transmission, détention à plusieurs, gouvernance familiale — et emporte en contrepartie le basculement successoral décrit plus haut, l'immeuble devenant, in fine, des parts, biens meubles. On notera enfin l'intérêt du calendrier en détention directe : une année de détention supplémentaire aurait ouvert la première annuité d'abattement.
Trois schémas reviennent régulièrement dans les projets qui nous sont soumis. Aucun ne résiste à l'examen lorsqu'il repose sur le seul objectif d'effacer l'impôt français.
L'idée consiste à loger le bien dans une structure offshore pour soustraire loyers et plus-value à l'impôt français. L'article 123 bis du CGI, souvent invoqué à ce propos, vise les entités dont l'actif est principalement composé d'actifs financiers : il atteint donc rarement une structure purement immobilière. La protection n'en est pas moins illusoire. Une société dirigée depuis la France peut être regardée comme y ayant sa résidence fiscale ; l'article 209 B du CGI peut jouer lorsque l'interposition passe par une société française soumise à l'IS ; et la procédure d'abus de droit demeure ouverte contre les montages à finalité principalement ou exclusivement fiscale.
Donner la nue-propriété des parts en conservant l'usufruit est un outil classique de transmission. Mal exécuté — valorisation approximative de l'usufruit, absence d'acte régulier, comptes courants laissés en l'état, quasi-usufruit sans convention —, il expose à une remise en cause de la donation ou de son évaluation et prive le schéma de l'essentiel de son intérêt. Le démembrement se documente : actes, évaluations, registres, le tout tenu à jour.
Faire acquérir le bien par un tiers établi aux Émirats, contre reconnaissance officieuse, cumule les risques. Civilement, la propriété du véritable investisseur n'est pas opposable et repose sur la seule loyauté du porteur. Fiscalement, la simulation relève de l'abus de droit. Localement, l'opération peut contrevenir aux règles émiriennes de détention. C'est le schéma à écarter, sans exception.
Références à jour au 19 juillet 2026. Toute application à une situation particulière requiert une analyse individualisée.